Mbak Prita yang baik,
Saya adalah seorang PNS dengan penghasilan kotor Rp3,2 juta. Saya memiliki anak berusia 1.5 tahun. Saya berencana membeli tanah seharga Rp70 juta dengan luas 314 m2. Untuk membelinya, saya akan meminjam uang pada bank dengan jangka waktu 5-6 tahun. Tanah ini sangatlah strategis dengan lingkungan yang mendukung. Menurut Mbak Prita, apakah rencana saya sudah tepat? Apakah ada saran dari Mbak Prita? Terima Kasih.
Salam,
Hendro
Pak Hendro yang baik,
Jika saat ini Anda belum memiliki rumah atau properti apapun (tanah, apartemen, ruko dll), tentu saja kepemilikan rumah merupakan kebutuhan utama. Properti pertama bagi keluarga muda biasanya merupakan kebutuhan yang paling besar nilainya. Karena harganya yang cukup mahal, pembelian rumah ataupun tanah untuk dibangun rumah biasanya menggunakan dana dari pinjaman bank.
Tanah di lokasi yang strategis dengan lingkungan perumahan yang mendukung, tentu saja berpotensi menjadi aset yang bisa memberikan kenaikan harga di masa depan. Yang perlu diperhatikan adalah biaya-biaya yang diperlukan dan kemampuan finansial untuk membelinya.
Pembelian tanah dengan fasilitas kredit bank bisa dilakukan dengan mengajukan Kredit Pemilikan Tanah atau KPT. KPT merupakan fasilitas pembiayaan dari bank untuk pembelian tanah atau kavling yang akan digunakan untuk membangun rumah tinggal. Persyaratan dan prosedur KPT biasanya sama dengan KPR ataupun KPA, perbedaannya adalah waktu kredit yang lebih pendek. Waktu pembayaran kredit untuk tanah atau kavling biasanya maksimal 5 tahun. Sedangkan untuk KPR ataupun KPA bisa mencapai lebih dari 15 tahun.
Beberapa saran terkait pembelian properti incaran dengan kredit antara lain:
1. Sebelum mengajukan kredit, persiapkan biaya-biaya yang diperlukan, terutama untuk DP (Down Payment) alias uang muka. Berdasarkan peraturan Bank Indonesia yang terbaru, DP minimal yang diperlukan untuk properti pertama adalah 30% dari harga, berdasarkan nilai appraisal dari bank pemberi kredit. Untuk properti kedua dan selanjutnya, uang muka yang perlu disediakan akan lebih besar.
2. Persiapkan juga dana untuk bea provisi kredit, pajak pembeli, BPHTB, dan biaya notaris. Total biaya tersebut biasanya bisa mencapai 3% hingga 5% dari harga properti yang diinginkan.
3. Apakah saat ini Anda memiliki hutang atau cicilan lain? Karena besar cicilan yang dapat Anda tanggung adalah sekitar 30% hingga 35% dari pendapatan rutin per bulan. Dengan gaji sebesar Rp 3,2 juta rupiah, maka besar maksimal cicilan total yang dapat ditanggung adalah sekitar Rp 960 ribu hingga Rp 1,1 juta.
4. Berikut simulasi angka-angka yang Anda perlukan untuk membeli tanah incaran dengan kredit.
| Harga Tanah | Rp 70,000,000 |
| DP untuk properti pertama (30%) | Rp 21,000,000 |
| Biaya-biaya kredit (sekitar 5% dari harga properti) | Rp 3,500,000 |
| Jumlah pinjaman | Rp 49,000,000 |
| Masa kredit | 5 tahun |
| Cicilan per bulan | Rp 1,089,977.94 |
| Jumlah pembayaran pertama | Rp 25,589,977.94 |
Angka-angka di atas hanyalah simulasi. Nilai DP dan cicilan per bulan bisa berubah, karena nilainya akan tergantung appraisal dari pihak bank. Tetapi Anda dapat menggunakannya untuk memperkirakan jumlah yang perlu disediakan. Dari perhitungan di atas, dengan kondisi saat ini Anda dapat membeli tanah tersebut secara kredit jika tidak ada cicilan hutang lain yang harus Anda bayarkan setiap bulan.
5. Sediakan dana cadangan untuk mengantisipasi nilai appraisal yang rendah. Tidak semua bank mau memberikan kredit untuk pembelian tanah tanpa bangunan di atasnya. Beberapa bank lainnya bersedia dengan pemberian plafon kredit yang lebih rendah dari harga pasar tanah tersebut.
6. Dengan membeli tanah ini, Anda akan terikat oleh hutang selama kurang lebih 5 tahun. Dalam waktu tersebut Anda dapat mulai menabung dan berinvestasi untuk mengumpulkan biaya pembangunan rumah idaman di masa depan. Alokasi minimal untuk saving adalah 10% dari pendapatan bulanan. Tambahlah porsi tabungan rutin Anda untuk mengantisipasi kenaikan biaya pembangunan dan renovasi di masa depan.